Świadectwo energetyczne garażu – kiedy jest wymagane?

Świadectwo energetyczne garażu to dokument określający, ile energii zużywa dany garaż na potrzeby ogrzewania, wentylacji, chłodzenia czy oświetlenia. Od kwietnia 2023 roku przepisy w Polsce zostały zaostrzone – przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości obowiązkowe stało się przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części. Dotyczy to także garaży w określonych sytuacjach. Wiele osób zastanawia się, czy świadectwo energetyczne garażu jest wymagane w każdym przypadku, czy może istnieją wyjątki. Poniżej wyjaśniamy szczegółowo, kiedy wymagane jest świadectwo energetyczne garażu, a kiedy można go nie potrzebować, uwzględniając zarówno garaże wolnostojące, jak i te w bryle budynku.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej garażu?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (potocznie zwane świadectwem energetycznym) to oficjalny certyfikat prezentujący efektywność energetyczną budynku. Dokument ten zawiera informacje o rocznym zapotrzebowaniu obiektu na energię do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, ewentualnie chłodzenia oraz oświetlenia. Dla garażu – zwłaszcza ogrzewanego – świadectwo energetyczne garażu może pokazać, ile energii potrzeba do utrzymania w nim komfortowej temperatury i działania zainstalowanych systemów. Certyfikat jest ważny przez 10 lat od wystawienia (o ile w międzyczasie budynek nie przejdzie modernizacji wpływającej na zużycie energii).

Wprowadzenie obowiązku posiadania świadectw energetycznych wynika z prawa Unii Europejskiej, które ma na celu poprawę efektywności energetycznej budynków. W Polsce regulują to m.in. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków z 29 sierpnia 2014 r. oraz jej nowelizacja z 7 października 2022 r. Zgodnie z tymi przepisami, przy sprzedaży lub wynajmie budynku (lub samodzielnej części budynku) właściciel musi przekazać aktualne świadectwo energetyczne nowemu nabywcy albo najemcy. Niespełnienie tego obowiązku może skutkować karą grzywny nawet do 5000 zł. Jak ten wymóg przekłada się konkretnie na garaże? Sprawdźmy poniżej.

Kiedy świadectwo energetyczne garażu jest wymagane?

Obowiązek przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej garażu zależy od kilku kluczowych czynników. Generalnie świadectwo energetyczne garażu jest wymagane, gdy spełnione są następujące warunki:

• Garaż jest ogrzewany: Jeśli w garażu znajduje się instalacja grzewcza (np. grzejnik, piec, ogrzewanie podłogowe) utrzymująca dodatnią temperaturę zimą, to taki ogrzewany garaż traktowany jest jako budynek zużywający energię na cele grzewcze. W przypadku ogrzewanego garażu, który zamierzamy sprzedać lub wynająć, świadectwo energetyczne garażu staje się konieczne do przygotowania i przekazania nabywcy/najemcy. Dokument ten pokaże, jak energochłonne jest utrzymanie ciepła w danym obiekcie.
• Garaż stanowi budynek zgodnie z prawem: Istotne jest, czy nasz garaż kwalifikuje się jako budynek w rozumieniu przepisów. Zgodnie z prawem budowlanym budynkiem jest obiekt trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty, dach oraz wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych (ścian). Oznacza to, że np. murowany garaż na fundamentach uznaje się za budynek. Jeżeli garaż ma fundamenty, ściany i dach, to spełnia definicję budynku – a więc podlega obowiązkowi posiadania świadectwa przy sprzedaży lub najmie. Natomiast garaż bez fundamentów (np. blaszany „blaszak” postawiony na bloczkach, niepołączony trwale z gruntem) nie jest formalnie budynkiem. W takim przypadku przepisy o certyfikacji energetycznej budynków nie mają zastosowania, więc świadectwo nie jest wymagane nawet przy zbyciu takiej konstrukcji.
• Sprzedaż lub wynajem garażu: Świadectwo energetyczne jest potrzebne tylko w sytuacji, gdy następuje transakcja zbycia albo najmu. Jeśli garaż (będący budynkiem ogrzewanym) jest sprzedawany na podstawie umowy sprzedaży lub wynajmowany nowemu najemcy, właściciel ma obowiązek przygotować dla niego aktualne świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument należy przekazać kupującemu albo najemcy najpóźniej w dniu finalizacji umowy. Notariusz podczas podpisywania aktu notarialnego sprzedaży zazwyczaj pyta o świadectwo i może odnotować w akcie fakt jego przekazania lub brak. Ważne: jeżeli garaż nie jest przedmiotem sprzedaży czy najmu (użytkujemy go tylko na własne potrzeby), wówczas nie ma wymogu posiadania świadectwa – certyfikat wymagany jest wyłącznie na potrzeby transakcji rynkowych, a nie prywatnego korzystania z nieruchomości.

Z powyższych punktów wynika, że świadectwo charakterystyki energetycznej garażu będzie obowiązkowe np. przy sprzedaży ogrzewanego, murowanego garażu wolnostojącego. Podobnie, jeśli garaż wchodzi w skład większej nieruchomości sprzedawanej (np. domu jednorodzinnego z ogrzewanym garażem w bryle budynku), to świadectwo musi objąć tę część budynku. Natomiast w wielu przypadkach garaże nie podlegają temu obowiązkowi – omówimy to w kolejnym akapicie.

Kiedy garaż nie wymaga świadectwa energetycznego?

Nie każdy garaż musi mieć certyfikat energetyczny. W przepisach przewidziano kilka wyjątków, kiedy świadectwo energetyczne garażu nie jest potrzebne:

• Garaż nieogrzewany: Jeżeli garaż nie posiada żadnego ogrzewania (czyli nie zużywa energii na cele grzewcze), wówczas nie ma konieczności sporządzania dla niego świadectwa charakterystyki energetycznej. Brak systemu ogrzewania oznacza, że budynek praktycznie nie konsumuje energii na utrzymanie temperatury, więc analiza energetyczna w formie świadectwa mija się z celem. Dla nieogrzewanych garaży sporządzenie certyfikatu byłoby problematyczne – metodologie obliczeń zakładają istnienie systemów grzewczych lub chłodniczych. W praktyce, audytor przy braku ogrzewania i tak nie może wyznaczyć wskaźnika EK/EP (zapotrzebowania na energię), dlatego świadectwo energetyczne garażu nieogrzewanego nie jest wymagane. Dotyczy to wielu typowych garaży wolnostojących, które nie mają instalacji grzewczej.
• Mały garaż o powierzchni do 50 m²: Zgodnie z obowiązującymi przepisami wolnostojące budynki o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² są zwolnione z obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Wiele garaży (np. standardowy jednostanowiskowy garaż na jeden samochód) ma powierzchnię znacznie mniejszą niż 50 m². Taki mały garaż wolnostojący formalnie nie wymaga certyfikatu przy sprzedaży czy wynajmie – nawet jeśli posiada ogrzewanie. Jest to wyjątek przewidziany w prawie, mający na celu odciążenie najmniejszych budynków z obowiązków administracyjnych. Uwaga: zwolnienie to dotyczy budynków wolnostojących. Jeśli garaż jest częścią większego budynku (np. domu), nie jest „wolnostojący” i ten wyjątek nie ma zastosowania dla całej nieruchomości.
• Garaż nietrwały (bez fundamentów): Jak wspomniano wcześniej, jeżeli garaż nie jest trwale związany z gruntem (np. konstrukcja tymczasowa, blaszany garaż bez fundamentu), to nie spełnia definicji budynku. W efekcie nie podlega przepisom o świadectwach charakterystyki energetycznej. Przy sprzedaży takiego obiektu (o ile formalnie jest to sprzedaż np. samej konstrukcji, a nie nieruchomości gruntowej z budynkiem) nie potrzebujemy certyfikatu.
• Brak transakcji sprzedaży lub najmu: Warto podkreślić, że jeśli nie planujemy sprzedaży ani wynajmu garażu i użytkujemy go wyłącznie we własnym zakresie, świadectwo energetyczne w ogóle nie jest wymagane. Obowiązek sporządzenia świadectwa powstaje tylko na potrzeby przekazania dokumentu nowemu właścicielowi lub najemcy. Zatem posiadanie garażu na własny użytek nie wymaga żadnych dodatkowych certyfikatów (aż do momentu decyzji o sprzedaży lub wynajęciu).

Podsumowując, świadectwo charakterystyki energetycznej garażu nie będzie potrzebne m.in. dla garażu nieogrzewanego, małego wolnostojącego obiektu do 50 m² czy konstrukcji tymczasowej bez fundamentów. W praktyce wiele garaży prywatnych łapie się pod te wyłączenia, zwłaszcza jeśli właściciel używa go tylko sam dla siebie. Jeśli jednak garaż jest pełnoprawnym, ogrzewanym budynkiem i zamierzamy go sprzedać bądź wynająć – wtedy należy zadbać o uzyskanie certyfikatu.

Garaż wolnostojący a garaż w bryle budynku

W kontekście obowiązku posiadania świadectwa energetycznego warto rozróżnić garaże wolnostojące i garaże w bryle budynku (przybudowane lub wbudowane w inne budynki, np. w dom jednorodzinny lub blok mieszkalny):

• Świadectwo energetyczne dla garażu wolnostojącego: Garaż wolnostojący to samodzielny budynek. Jak omówiliśmy, jeśli taki obiekt jest ogrzewany i przekracza 50 m² lub po prostu chcemy mieć pewność co do zgodności z przepisami, to przy jego sprzedaży/najmie potrzebne będzie osobne świadectwo energetyczne. Dotyczy to np. sytuacji sprzedaży działki zabudowanej tylko budynkiem garażowym lub sprzedaży samego garażu jako odrębnej nieruchomości. W praktyce zdarza się to rzadko (częściej garaż sprzedaje się razem z domem lub mieszkaniem), ale bywa istotne np. przy garażach murowanych na osobnej działce czy garażach zbiorowych.
• Garaż w bryle budynku mieszkalnego: Jeśli garaż stanowi część większego budynku (np. jest wbudowany w dom jednorodzinny lub w parterze budynku wielorodzinnego), to nie sporządza się oddzielnego świadectwa dla garażu. W przypadku sprzedaży czy wynajmu obejmującego cały dom jednorodzinny z garażem, przygotowuje się jedno świadectwo energetyczne dla całego budynku. Taki certyfikat uwzględni wpływ garażu na charakterystykę energetyczną domu (np. jeśli garaż jest nieogrzewany, audytor traktuje go jako oddzieloną strefę). Nie ma więc potrzeby ani możliwości prawnej tworzenia osobnego dokumentu wyłącznie dla części domu. Krótko mówiąc: garaż wbudowany w dom jednorodzinny jest objęty świadectwem energetycznym tego domu.
• Miejsce postojowe w garażu podziemnym lub wielostanowiskowym: Często pojawia się pytanie, co w sytuacji, gdy ktoś sprzedaje lub kupuje samo miejsce parkingowe w hali garażowej (np. podziemne stanowisko w garażu pod blokiem). Tutaj prawo jest bardziej jednoznaczne – oznaczone liniami miejsce postojowe nie jest samodzielną częścią budynku według definicji ustawowej. Nie jest wydzielone pełnymi przegrodami budowlanymi (ścianami), więc nie traktuje się go jako odrębnego lokalu czy budynku. W związku z tym świadectwo energetyczne nie jest wymagane przy sprzedaży miejsca parkingowego. Co więcej, nie da się nawet wykonać takiego świadectwa dla samego miejsca postojowego – certyfikat sporządza się dla całego garażu wielostanowiskowego (budynku garażowego) jako całości, a nie dla pojedynczych miejsc. Jeśli więc kupujemy garażowy boks lub stanowisko w hali – notariusz nie będzie wymagał od sprzedającego świadectwa. Inaczej byłoby, gdybyśmy kupowali np. zamykany garaż stanowiący osobny lokal niemieszkalny (zdarza się to w halach garażowych, gdzie wydzielono indywidualne garaże boksowe z własnymi drzwiami). Taki wydzielony garaż-lokal w budynku teoretycznie podlega obowiązkowi posiadania świadectwa przy sprzedaży, ponieważ spełnia definicję „części budynku przeznaczonej do odrębnego użytkowania”. W praktyce jednak, jeśli nie ma on ogrzewania, pojawia się wspomniany problem braku możliwości obliczenia charakterystyki – często więc i w takim przypadku świadectwa się nie sporządza, opierając się na wyjątku dla pomieszczeń bez instalacji grzewczej.

Podsumowując: garaż wolnostojący traktujemy jako osobny budynek – i oceniamy, czy spełnia warunki do wymogu świadectwa (ogrzewanie, powierzchnia, transakcja). Garaż wchodzący w skład innego budynku jest zwykle objęty jednym wspólnym świadectwem razem z tym budynkiem, a nie oceniany oddzielnie. Z kolei same miejsca postojowe (niewydzielone konstrukcyjnie) nie wymagają certyfikatów energetycznych w ogóle.

Co grozi za brak świadectwa energetycznego garażu?

W sytuacji, gdy świadectwo energetyczne garażu jest prawnie wymagane (np. sprzedajemy ogrzewany garaż-budynek powyżej 50 m²), właściciel ma obowiązek przekazać ten dokument kupującemu lub najemcy. Brak dopełnienia tego obowiązku może skutkować konsekwencjami. Przede wszystkim notariusz sporządzający akt notarialny przypomni o konieczności posiadania świadectwa. Obecnie przepisy pozwalają na nałożenie kary finansowej za nieprzekazanie wymaganego certyfikatu. Grzywna za brak świadectwa charakterystyki energetycznej może sięgać nawet 5000 zł. Ponadto, brak świadectwa może komplikować samą transakcję – nabywca ma prawo żądać od sprzedawcy okazania ważnego certyfikatu, a w skrajnych przypadkach, jeśli dokument nie zostanie dostarczony, może nawet odstąpić od umowy. Poza karami prawnymi, brak świadectwa tam, gdzie jest ono obowiązkowe, obniża wiarygodność sprzedającego w oczach kupującego oraz może wpłynąć na obniżenie wartości nieruchomości (kupujący nie ma informacji o potencjalnych kosztach ogrzewania i stanie energetycznym obiektu).

Dlatego właściciel garażu powinien zawczasu sprawdzić, czy w jego przypadku potrzebne jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Jeżeli tak – należy zlecić jego sporządzenie przed finalizacją sprzedaży lub wynajmu. Unikniemy w ten sposób nieprzyjemnych niespodzianek, opóźnień u notariusza czy kar pieniężnych.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne dla garażu?

Przy założeniu, że nasz garaż (lub nieruchomość z garażem) wymaga certyfikatu, warto wiedzieć, jak i gdzie można uzyskać świadectwo energetyczne. Takie świadectwo może wystawić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia – najczęściej certyfikowany auditor energetyczny, wpisany do centralnego rejestru Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Proces sporządzenia świadectwa polega na zebraniu danych o konstrukcji budynku, jego ociepleniu, instalacjach grzewczych, wentylacyjnych, oświetleniu itp. oraz wykonaniu obliczeń określających wskaźniki energetyczne (EP, EK). Dla garażu auditor uwzględnia m.in. powierzchnię i izolację ścian, rodzaj bramy garażowej, źródło ciepła (jeśli jest ogrzewany) oraz inne czynniki wpływające na straty energii.

Aby zdobyć certyfikat, najlepiej skontaktować się z firmą lub specjalistą wykonującym świadectwa charakterystyki energetycznej. Obecnie można to zrobić bardzo wygodnie – np. zamawiając usługę online. Świadectwo energetyczne na swiadectwaonline.pl można uzyskać bez wychodzenia z domu, wypełniając formularz na stronie i umawiając wizytę uprawnionego eksperta. Po dokonaniu oględzin garażu i niezbędnych pomiarów, auditor przygotuje dokument i zarejestruje go w oficjalnym rejestrze. Cała procedura jest szybka i gwarantuje, że świadectwo energetyczne garażu będzie zgodne z wymaganiami prawnymi oraz rzetelnie odda charakterystykę naszego obiektu.

Na koniec pamiętajmy: świadectwo charakterystyki energetycznej garażu to nie tylko obowiązek, ale też cenna informacja. Z dokumentu możemy dowiedzieć się, jak efektywnie energetycznie jest nasz garaż i czy np. warto zainwestować w dodatkową izolację lub usprawnienia, aby zmniejszyć ewentualne straty ciepła. Mając aktualne świadectwo, zwiększamy też atrakcyjność oferty sprzedaży – kupujący zyskuje pewność co do parametrów energetycznych budynku. W dobie rosnących kosztów energii, takie informacje są bardzo pożądane. Dlatego warto podejść do kwestii świadectw energii z należytą uwagą i spełniać wymogi przepisów, gdy nas dotyczą. Dzięki temu unikniemy kar, a jednocześnie zadbamy o transparentność i ekologiczny aspekt naszej nieruchomości.

Przeczytaj także:

• Świadectwo energetyczne, a wynajem pokoju
• Czy warto ocieplić garaż