Świadectwo energetyczne a wynajem pokoju – aktualne przepisy

Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązują zaostrzone przepisy nakładające na właścicieli nieruchomości obowiązek przekazania najemcy świadectwa charakterystyki energetycznej przy podpisywaniu umowy najmu. Dotyczy to co do zasady każdego wynajmowanego budynku lub lokalu – prawo nie rozróżnia przy tym długości ani typu najmu (nawet najem krótkoterminowy formalnie podlega tym wymaganiom). Brak przekazania ważnego świadectwa jest zagrożony karą grzywny do 5 000 zł.

W praktyce pojawiły się jednak wątpliwości dotyczące szczególnych sytuacji, takich jak wynajem pojedynczego pokoju w większym mieszkaniu lub domu. W niniejszym artykule wyjaśniamy, jak wygląda kwestia świadectwa energetycznego przy wynajmie pokoju– czy wynajmując pokój trzeba posiadać i przekazywać najemcy taki certyfikat, a jeśli tak, to z jakich przepisów to wynika. Przedstawiamy aktualny stan prawny, oficjalne interpretacje oraz praktyczne konsekwencje dla wynajmujących i najemców. Omówimy też wyjątki od obowiązku posiadania świadectwa oraz kary grożące za jego brak.

Wynajem pokoju a świadectwo energetyczne – czy potrzebny jest certyfikat?

Co mówi ustawa

Zgodnie z ustawą o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel lub zarządca budynku lub części budynku zapewnia sporządzenie świadectwa energetycznego dla budynku lub części budynku będącego przedmiotem najmu. Oznacza to, że przy zawieraniu umowy najmu nieruchomości, właściciel musi posiadać aktualne świadectwo i przekazać najemcy jego kopię. Przepis ten budził wątpliwości w kontekście najmu „części budynku” niebędącej samodzielnym lokalem – na przykład wynajmu pojedynczego pokoju. Artykuł 11 ust. 5 ustawy precyzuje, że w przypadku najmu części budynku świadectwo przekazywane najemcy musi dotyczyć tej właśnie części będącej przedmiotem umowy. Innymi słowy, nie wystarczy przekazanie certyfikatu dla całego budynku, gdy wynajmuje się tylko jego część – dokument powinien odpowiadać wynajmowanej powierzchni. Rodzi to pytanie, czy pojedynczy pokój należy traktować jako “część budynku” w rozumieniu ustawy.

Definicja „części budynku”

Ustawa definiuje część budynku jako „zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku”. Mowa tu zatem o samodzielnych lokalach (np. mieszkaniach, lokalach usługowych) stanowiących wydzieloną całość. Jeden pokój nie spełnia tej definicji, gdyż nie jest samodzielnym lokalem przewidzianym do odrębnego (niezależnego) użytkowania. Oficjalne stanowiska potwierdzają tę interpretację – Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że wynajem indywidualnego pokoju nie jest objęty obowiązkiem sporządzania odrębnego świadectwa energetycznego dla tego pokoju. Innymi słowy, świadectwo energetyczne a wynajem pokoju: przy najmie pojedynczego pokoju właściciel nie musi sporządzać oddzielnego certyfikatu wyłącznie dla wynajmowanego pokoju. Ustawa wręcz nie przewiduje takiej sytuacji, ponieważ dotyczy budynków lub lokali (części budynku) jako całości.

Praktyka i zalecenia

W świetle powyższego, jeśli wynajmujemy tylko jeden pokój w mieszkaniu (np. studentowi, podczas gdy resztę mieszkania zajmuje właściciel lub inni lokatorzy), prawo nie wymaga posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dla tej umowy. Taka umowa najmu pokoju nie jest obarczona obowiązkiem przekazania certyfikatu, ponieważ przedmiotem najmu nie jest cały budynek ani samodzielny lokal mieszkalny. Warto jednak zadbać o jasne uregulowanie w umowie, co dokładnie jest wynajmowane (pokój oraz prawo do korzystania z części wspólnych mieszkania) – dzięki temu nie będzie wątpliwości, że nie doszło do zaniedbania obowiązku przekazania świadectwa (skoro w myśl ustawy nie był on wymagany). Właściciel może dobrowolnie przedstawić najemcy świadectwo energetyczne całego mieszkania lub budynku, jeśli takie posiada – nie zaszkodzi to umowie, a może dostarczyć najemcy informacji o przewidywanych kosztach energii w lokalu. Nie jest to jednak formalnie obligatoryjne przy wynajmie samego pokoju. Dla porównania, gdyby właściciel zdecydował się wynajmować całe mieszkanie lub dom, wówczas świadectwo jest bezwzględnie wymagane i musi zostać przekazane najemcy przy zawarciu umowy.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

Najem całego mieszkania lub domu

Jeśli przedmiotem umowy najmu jest cały lokal mieszkalny (np. mieszkanie w bloku) albo cały budynek (np. dom jednorodzinny), właściciel ma obowiązek sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej i wręczyć najemcy jego kopię najpóźniej w momencie podpisywania umowy najmu. Dotyczy to wszelkiego rodzaju najmu – zarówno długoterminowego, jak i krótkoterminowego czy okazjonalnego – ponieważ przepisy nie wprowadzają tu rozróżnienia. Ważne jest, że świadectwo musi dotyczyć dokładnie wynajmowanego lokalu. Jeżeli np. właściciel wynajmuje mieszkanie w budynku wielorodzinnym, powinien przekazać świadectwo dla tego mieszkania (a nie ogólne świadectwo całego budynku, o ile takowe istnieje). Analogicznie, wynajmując dom, przekazujemy świadectwo sporządzone dla tego budynku mieszkalnego.

Sprzedaż nieruchomości

Dla pełności obrazu warto dodać, że obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej dotyczy nie tylko najmu, ale również sprzedaży budynków i lokali. Sprzedający dom lub mieszkanie musi przedłożyć nabywcy świadectwo najpóźniej przy podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Notariusz ma obowiązek odnotować przekazanie świadectwa w akcie, a brak dokumentu również zagrożony jest sankcjami. W przypadku umów sprzedaży, podobnie jak przy najmie, świadectwo musi odpowiadać sprzedawanej nieruchomości lub jej części (czyli np. przy sprzedaży lokalu – świadectwo tego lokalu, przy sprzedaży budynku – świadectwo budynku).

Dowiedz się więcej na temat świadectwo energetyczne a sprzedaż domu lub mieszkania z naszego wpisu!

Inne sytuacje

Nowelizacja z 2023 r. wprowadziła także obowiązek dołączania świadectwa energetycznego do zawiadomienia o zakończeniu budowy nowego budynku (oddawanego do użytkowania). Oznacza to, że właściciel nowo wybudowanego domu jednorodzinnego musi uzyskać certyfikat zaraz po ukończeniu budowy, aby móc legalnie użytkować budynek. Wcześniej wystarczała tzw. projektowana charakterystyka energetyczna, teraz wymagane jest właściwe świadectwo dla gotowego obiektu.

Kiedy świadectwo nie jest potrzebne?

Korzystanie z domu/mieszkania na własne potrzeby

Jeżeli nie planujemy sprzedaży ani wynajmu danej nieruchomości, a jedynie użytkujemy ją sami (właściciel i jego rodzina), przepisy nie wymagają sporządzania świadectwa energetycznego. Ustawowy obowiązek dotyczy wyłącznie przypadków, gdy budynek lub lokal ma zostać zbyty albo wynajęty – posiadanie certyfikatu „na wszelki wypadek” nie jest konieczne. Innymi słowy, właściciel domu lub mieszkania używanego wyłącznie na własny użytek nie musi posiadać świadectwa. Brak świadectwa w takiej sytuacji nie grozi żadnymi konsekwencjami, dopóki nieruchomość nie stanie się przedmiotem transakcji.

Wynajem pojedynczego pokoju

Jak wyjaśniono wyżej, wynajmowanie jedynie części mieszkania nie powoduje obowiązku posiadania świadectwa dla tej części. Umowa najmu pokoju w większym lokalu nie jest traktowana na równi z najmem samodzielnego lokalu, dlatego w świetle przepisów brak świadectwa w takim wypadku nie stanowi naruszenia. Oczywiście, jeśli właściciel posiada świadectwo dla całego mieszkania (np. sporządzone wcześniej przy sprzedaży czy wynajmie całego lokalu), może je udostępnić najemcy pokoju informacyjnie – lecz nie jest to prawny wymóg. W praktyce wielu właścicieli wynajmujących na pokoje nie sporządzało oddzielnych świadectw (bo nie było takiej możliwości ani potrzeby) i obecne interpretacje potwierdzają, że nie naraża ich to na kary.

Ustawowe wyłączenia (wyjątki)

Poza powyższymi sytuacjami, ustawa enumeratywnie wskazuje rodzaje budynków zwolnionych z obowiązku posiadania świadectwa. Nie ma konieczności sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej dla następujących obiektów:

• Obiekty zabytkowe – budynki objęte ochroną konserwatorską (wpisane do rejestru zabytków lub ewidencji zabytków).
• Obiekty kultu religijnego – budynki używane na cele kultu i działalności religijnej (np. kościoły).
• Budynki przemysłowe i gospodarcze – pod warunkiem, że nie są wyposażone w instalacje zużywające energię (poza oświetleniem). Chodzi np. o nieogrzewane hale, wiaty itp..
• Budynki mieszkalne użytkowane nie dłużej niż 4 miesiące w roku – np. domki letniskowe sezonowe.
• Małe budynki wolnostojące – o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²(dotyczy to np. niewielkich domków gospodarczych, altan itp.).
• Budynki gospodarstw rolnych – o bardzo niskim zapotrzebowaniu na energię (wskaźnik EP ≤ 50 kWh/(m²·rok)), co obejmuje np. niektóre specjalistyczne obiekty magazynowe w rolnictwie.

Więcej na temat kiedy świadectwo energetyczne nie jest wymagane dowiesz się z naszego artykułu!

W powyższych przypadkach przepisy wprost zwalniają z obowiązku posiadania świadectwa. Dodatkowo, warunkiem koniecznym sporządzenia świadectwa jest istnienie w budynku instalacji ogrzewania lub chłodzenia – jeżeli budynek w ogóle nie ma takich instalacji (np. jest to wolnostojący skład bez ogrzewania), to nie da się wyznaczyć charakterystyki energetycznej i świadectwo nie jest wymagane.