Świadectwo energetyczne a wymagania notariuszy – praktyczny przewodnik

W obliczu rosnącej świadomości ekologicznej i potrzeby efektywnego zarządzania zasobami energetycznymi, świadectwo energetyczne stało się kluczowym dokumentem w transakcjach nieruchomościami. Jego znaczenie wzrosło jeszcze bardziej po zmianach prawnych z 28 kwietnia 2023 roku, które wprowadziły nowe wymogi dotyczące transakcji notarialnych związanych z nieruchomościami w Polsce.

W tym artykule przyjrzymy się szczegółowo, jakie są wymagania prawne, praktyki notarialne i konsekwencje związane z tym dokumentem, aby pomóc właścicielom nieruchomości lepiej zrozumieć i przygotować się do spełnienia nowych wymogów.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe? 

Podstawą prawną regulującą obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej jest Ustawa o Charakterystyce Energetycznej Budynków (Dz. U. 2014 poz. 1200 i późniejsze zmiany). Zgodnie z tą ustawą świadectwo energetyczne jest wymagane przy każdej transakcji sprzedaży lub wynajmu nieruchomości (jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz artykuł Świadectwo energetyczne 2023 – co się zmieni od 28 kwietnia 2023 r.?) . Dokument ten ma na celu dostarczenie informacji dotyczących efektywności energetycznej budynku, co ma kluczowe znaczenie dla potencjalnych nabywców lub najemców.

Świadectwo energetyczne zawiera szereg ważnych informacji, w tym ocenę zużycia energii, parametry izolacji cieplnej, a także efektywność systemów grzewczych i wentylacyjnych budynku. Pozwala się zorientować, jakie są faktyczne koszty utrzymania budynku oraz jakie działania powinny zostać podjęta dla poprawy jego efektywności energetycznej.

Czy każdy musi mieć świadectwo energetyczne?

Zgodnie z przepisami obowiązek sporządzenia i przedstawienia świadectwa spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym nieruchomość. Jest to wymóg, który nie może być pominięty, a jego nieprzestrzeganie może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych, o których szczegółowo mówimy w dalszej części artykułu. Nabywający lub najmujący nieruchomość, nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa energetycznego.  Dowiedz się więcej: “Kto musi mieć świadectwo energetyczne budynku?“.

Czym zajmuje się notariusz?

Notariusz odgrywa kluczową rolę w zapewnieniu legalności i prawidłowości procesu transakcji nieruchomości. Choć nie jest on zobowiązany do szczegółowej analizy technicznej dokumentu, ma obowiązek upewnić się, że świadectwo zostało przedłożone i spełnia wymagane kryteria.

Czy do notariusza potrzebne jest świadectwo energetyczne?

Praktyka notarialna w tym zakresie nie jest ujednolicona, co może prowadzić do pewnych niejasności. Niektórzy notariusze wymagają przesłania świadectwa w formie elektronicznej przed aktem notarialnym, aby mogli zweryfikować podpis kwalifikowany audytora. Inni odmawiają przeprowadzenia aktu notarialnego bez przedłożenia oryginału dokumentu w wersji papierowej z odręcznym podpisem audytora. Niektórzy notariusze uznają za wystarczający wydruk wersji elektronicznej świadectwa.

W naszej praktyce zdarzały się sytuacje, w których notariusz wymagał na świadectwie specjalnego dopisku, potwierdzającego, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru świadectw charakterystyki. Warto zauważyć, że sporadycznie mogą ze strony notariuszy wystąpić także żądania sporządzenia świadectw dla obiektów, które z mocy prawa nie muszą ich posiadać, jak np. miejsca parkingowe w garażu podziemnym czy kontenery budowlane o małej powierzchni. W przypadku wątpliwości lub pytań związanych ze sporządzaniem świadectw charakterystyki energetycznej – zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami.

Opisane powyżej praktyki pokazują, jak ważne jest, aby strony transakcji – zarówno sprzedający, jak i kupujący – były świadome wymagań i przygotowały odpowiednie dokumenty zgodnie z prawem i oczekiwaniami notariusza.

Świadectwo energetyczne a akt notarialny

Brak świadectwa charakterystyki energetycznej przy akcie notarialnym może prowadzić do poważnych konsekwencji. Od 28 kwietnia 2023 roku nieprzedłożenie tego dokumentu może skutkować wadą prawną aktu notarialnego, co oznacza, że transakcja może zostać zakwestionowana. Dodatkowo, sprzedający lub wynajmujący może zostać obciążony grzywną za wykroczenie do 5000 zł za niespełnienie wymagań prawnych (więcej dowiesz się w artykule “Kary za brak świadectwa charakterystyki energetycznej“).

Grzywna ta może być nałożona nie tylko za brak świadectwa, ale również za przedłożenie dokumentu sporządzonego w sposób niespełniający wymagań prawnych, niezgodnego z metodologią lub przygotowanego przez osobę nieuprawnioną. 

Świadectwo energetyczne jest przez prawo traktowane jako istotny dokument, który wpływa na przejrzystość transakcji i informuje kupującego o potencjalnych kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości. Dlatego jego brak lub niewłaściwe sporządzenie może prowadzić do komplikacji, zarówno w aspekcie prawnym, jak i finansowym.

Świadectwo charakterystyki energetycznej u notariusza- wskazówki dla właścicieli nieruchomości

Dla właścicieli nieruchomości, którzy planują sprzedaż lub wynajem swojej nieruchomości, istotne jest przygotowanie się do procesu notarialnego, z uwzględnieniem wymogów dotyczących świadectwa energetycznego. Oto kilka kluczowych wskazówek:

1. Zamówienie świadectwa w sprawdzonej firmie: Upewnij się, że zamawiasz świadectwo charakterystyki energetycznej u audytora wpisanego do centralnego rejestru osób uprawnionych oraz posiadającego ważne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. To zapewni wiarygodność i zgodność dokumentu z obowiązującymi przepisami.
2. Weryfikacja konieczności posiadania świadectwa: Nie wszystkie obiekty wymagają świadectwa energetycznego. Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja nieruchomość podlega temu obowiązkowi, skontaktuj się z nami.
3. Komunikacja z notariuszem: Przed aktem notarialnym warto zapytać notariusza o preferowaną formę świadectwa (elektroniczną czy papierową) oraz o dodatkowe wymagania.
4. Przygotowanie dokumentów: Posiadanie świadectwa w odpowiedniej formie i upewnienie się, że wszystkie wymagane informacje są na nim zawarte, może zapobiec opóźnieniom lub komplikacjom w procesie notarialnym.

Pamiętając o tych zasadach, właściciele nieruchomości mogą uniknąć problemów i upewnić się, że proces sprzedaży lub wynajmu przebiegnie płynnie.